利好政策频出下，西安却迎来「最惨的7月」？

就在上周，地产行业重磅利好消息不断，地产股大涨，让不少人信心大增！

但与此同时，也有西安地产从业人员直呼，今年7月是历年来最惨的一个月，而且下半年西安的市场压力仍不小。

(相关资料图)

那么西安真实的市场是怎样的呢？我们照样用数据来说话。

按照惯例，我们依旧在月底统计这个月西安商品住房的登记情况，用数据展示真实的市场。

5447套房源登记，高新区供应就占一半

根据直击西安楼市统计，2023年7月1日至31日西安共计有29个楼盘结束登记（备注：为便于统计分析，同一楼盘多次加推在楼盘数量方面进行重复计算），新增供货共计5447套。

从新增供应量方面看，与上个月相比，7月西安新增供货量环比上涨了6.55%，与去年同期相比同比下降了21.64%。

但从楼盘登记数量上看，7月仅有29个楼盘登记，与上个月相比减少了11个，降幅超过了1/4！

聚焦7月新增房源，之所以登记楼盘数量少、但新增供应量较高是因为靠着几个楼盘大体量加推吊着这口气。

其中，单盘一次性加推500套以上的就有2个，中建悦庐首次登记就推出了663套房源，占到7月新增总供应量的12.17%；陕建雁南朗境同样是首次登记，推出了552套房源，占比为10.13%。

另外300套房源以上的楼盘还有，天琴湾北区372套，中海学仕里收官之作，推出了350套；高新云熙港东地块342套，中建轨交山海境316套，天地源永安华府310套，高科麓湾国际社区三期300套。

换言之，7月单盘新增300套以上货源的项目共8个，其中高新区占到6个，另外2个分别是雁塔区和灞桥区。

这三个区也便成为7月份新增房源供应量TOP3的存在。其中高新区当月有10个楼盘登记共供应了2747套房源，占到全市新增供货量的50.43%，超过一半的新房供应都出自这里。

其余板块新增供货量均不达千套，深刻演绎了什么是“深度分化”。在剩下的各区中，雁塔区以791套新增房源，仅次于高新区，位于全市第二；灞桥区则以553套房源，屈居第三，而传统的供货大户——国际港务区则以475套位列第四。

在价格层面，7月份结束意向登记的29个楼盘中，仅有2楼盘备案均价在1.5万元/㎡以下，占登记楼盘数量总数的6.90%，2个项目均平销；1.5万元/㎡-2万元/㎡的楼盘数量为12个，占登记楼盘数量总数的41.38%，12个项目同样均是平销；2万元/㎡-3万元/㎡的楼盘数量为15个，占比为51.72%，本月中唯有的3个摇号盘都在2万元/㎡+这个范围内。

回顾7月的市场表现，西安楼市目前陷入了深度的两极分化，高热楼盘的集中度越来越高，而且全部集中在高价盘中。

摇号盘仅3个，以往万人摇项目都平销

至于销售端，7月西安楼市表现的更加疲软。

从7月各楼盘的意向登记情况来看，29个楼盘中有3个登记核验通过量大于房源量，需要摇号，另外26个楼盘确定不用摇号。摇号盘仅占到10.34%，九成左右的楼盘都不用摇号。摇号盘比例明显低于上个月！

在摇号盘中，中海学仕里、中建悦庐为“1000+人”摇，中国铁建西派国际为摇号盘。

其中，中海学仕里收官之作推出了350套房源，户型面价为112.34-168.71㎡，备案均价28088.94元/㎡，吸引了1563个家庭登记并核验通过，其中刚需家庭中签率为42.58%，普通家庭中签率为12.61%，是7月份最难抢的楼盘。

中建悦庐首次登记推出了663套建面约113.19-176.24㎡的产品，备案均价为27347元/㎡，吸引了2443个家庭登记并核验通过，其中刚需家庭中签率为44.02%，普通家庭中签率为15.72%，7月12日开盘，开盘去化率97%，卖得还不错。

当然随着中海学仕里的售罄，未来中建悦庐项目热度会更高一些。

中国铁建·西派国际 则推出了珍藏多年的合院，48套建面约191.35-212.17㎡、备案均价28988.19元/㎡的产品，共吸引了95个家庭登记核验并通过。但该楼盘去化率为67%！

摇号盘去化率尚且如此，平销盘的就可想而知了。

总体来看，7月份登记、核验人数锐减，致使平销、去化率偏低成为2023年的新常态。

值得注意的是，在这个月，就连曾经的万人摇、屡次千人摇盘都不摇号了，刚需当下的观望处境可想而知！

价格，利好加持下的刚需却卖不动，颠覆大家以往的认知。

究其原因：其一是收入和预期的问题，收入不稳定甚至丧失了收入来源，反推月供，消费欲不得不降低，不买是能力问题；

其二，就是二手房行情下降，置换的卖不了就买不了新房，同时新房价格又无优势，面临同小区二手房竞争，没有倒挂，御锦城和高科面临的就是同样问题；

房子没变，价格没变，但买房变了，心态也就变了，市场当然在变！

所以当下西安楼市的困境，不仅仅是恢复信心的问题，还要解决增加收入的源头问题。

图片来源：西安发布

陕建 龙湖表现抢眼

从典型房企6月份在西安市场的表现来看，当月新增供货最多的是陕建地产集团。

在这个月，陕建地产集团推出了3个楼盘共计662套房源。

一个是位于西部大道的陕建雁南朗境，一个是位于曲江大明宫的陕建大明府，这2个都是纯新盘首次登记，虽不用摇号，但登记人数接近房源数，表现还算不错。另外一个是位于港务区的雲玥府。

除此之外，陕建地产集团在浐灞三环内的会展板块推出的陕建锦泓府项目上周五营销中心开放，预计在8月份首开，届时更会助推房企在西安市场的地位上前。

（关于陕建锦泓府的详细信息可参考《千万级住宅产品频出的浐灞，下半年初改置业还有哪些机会？》）

下半年陕建地产集团开启了爆发模式。

龙湖次之，龙湖在这个月同样推出了3个楼盘，分别是浐灞的龙湖云璟、龙湖香醍砚熙台，航天的龙湖星河云河颂，但因这3盘推货量均不大，龙湖7月在西安仅新增了398套房源。

接下来，龙湖在高新CID的纯新盘，高新云河颂，上个周营销中心已开放，还有龙湖代建的未央城建龙湖·粼云天序同样在7月份开放了营销中心，入市时间也快了。

紧随其后的是中海地产。

中海地产凭借中海学仕里收官的350套房源，位列第三！这些助推中海在2023年西安十大房企销售排行榜中占得一席地位。但下半年中海西安在城区内面临无新项目可售的局面，加大土地供应则是当务之急。

同样在这个月，朗诗、领航等民企表现亮眼，前者给西安带来了城北三环内绿色科技洋房产品，后者继续深耕城改市场，为刚需人群提供改善品质房源。

另外，下半年值得期待的房企有金泰、金地、保利、绿城、龙翔等。

其中保利在高新丝路软件城摇中的保利·云谷天汇项目，正在前期蓄客，不日将入市；位于航天的保利天珺项目也开启了前期宣传。

金泰除了在售的金泰唐618外，还有高新丝路软件城的

金泰·和樾

、西咸能源金贸区的

金泰·観棠樾

，这两个新项目

都是超百亩大盘

。

绿城在高新的绿城海棠三章、龙翔在港务区的龙翔·奥城云熙、天地源在高新CID的天地源棠颂坊、以及金地在浐灞的金地清峯上等诸多项目都预计在8月陆续入市。

也就是说，下半年西安市场压力大的同时，也有很多机会。同时也要清醒地认识到即便市场趋冷，那些确定性、安全性更高的楼盘，仍有需求光临。

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