房地产如何救？三部门强调“金融支持实体经济力度要够”

8月18日，在停牌11只境内公司债券后，碧桂园私募债“16碧园05”的展期方案正式出炉，本金展期三年，每个账户提前偿付10万元。当天，远洋集团发布公告称，由于达成违约豁免，公司2024年票据并无违约，自8月21日起复牌。

此前，远洋集团预计上半年亏损为170亿元至200亿元;碧桂园预计上半年亏损450亿元至550亿元，并称主要系房地产行业销售下行的影响。

国家统计局数据显示，1-7月商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点；同期商品房销售额由正转负，下降1.5%。

(资料图片)

数据下行之下,一方面是房地产全行业翘首以盼政策驱动下的楼市拐点，一方面是房企的风声鹤唳危机不断——受销售疲软、偿债高峰等因素影响，房企资金压力大的局面短期内难以扭转，违约风险依然严峻。

面对这个已持续三年的房地产危机如何救？近日，央行等三部门会议强调，“金融支持实体经济力度要够”。

01、进水口，出水口

先站立场，过去几年的房地产调控政策可谓行之有效，压制了房地产过剩危机，堵死了房企在过剩条件下的过度扩张之路，某种程度上防止了类似美国次贷危机那种级别的危机在中国的爆发。

但压制了过剩危机，并不意味着解决了所有问题，譬如房企的流动性危机。

2021年，“三道红线”正式实施，终结了房地产行业“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式，一系列围绕开发商融资链条上的工具都被严查，房企原有的融资生态被打破，行业开始步入前所未有的调整。

最多时，房企拥有信托、前融在内的13类渠道60种融资工具，最后只剩下开发贷、公司债和海外银团贷款等少数几种，企业的融资状况持续恶化，包括恒大、绿地、建业、融创、万达等一批大型房企，先后出现不同程度的经营困难。

其中以恒大为最，自风险敞口暴露后，该公司2022年净亏损527亿元，流动负债1.6万亿元。

作为支柱行业，房地产市场的主体先后陷入困境，与整个市场运行状况相互拖累，全国商品房的销售额也从历史最高点2021年18万亿元，迅速滑落到2022年的13万亿元。

到了今天，房企融资渠道不断收窄，即使顶着示范性房企名头的碧桂园、央国企远洋地产也未能幸免。

首先来看碧桂园，这样一家“行业标杆”，“三道红线”全部绿档，却在国家、地方齐出援手施救房地产的关键时期，债务兑付出了问题，这件事本身就颇为令人深思——房企有没有得到真正输血 ？

碧桂园自身经营更值得反思，其在公告和致歉信中称：“对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，对三、四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够”。

截至2022年底的数据显示，碧桂园总资17444.67亿，总负债14348.94亿，净资产3095.73亿，净借贷比率40%。去除合同负债后，负债为7667.32亿。

其中，有息负债（含优先票据、公司债券、可换股债券及银行和其他借款）余额为2713亿，含短期债务937.08亿，一年期以上债务1775.99亿。

远洋地产截至2022年底，总资产2276亿元，总负债1803亿元，有息债务共计597亿元。含短期债务220亿元，一年期以上债务377亿元。

碧桂园与远洋集团还都面临销售额大幅下降，回款持续减少的困局。1-7月，碧桂园销售金额1408亿元，同比下降34.6%；远洋集团销售额381.5亿元，同比下降26.63%。

融资方面，远洋集团称“集团信用债再融资持续停滞，正常项目融资提款亦越发困难”，作为国企尚且如此，民企碧桂园的融资环境恶化到何种程度，可想而知。

放在整个行业层面，国家统计局数据显示，1—7月份，房企到位资金78217亿元，同比下降11.2%，跌幅比上半年扩大了1.4个百分点。其中，国内贷款同比下降11.5%；利用外资同比下降43%；自筹资金同比下降23%；定金及预收款同比下降3.8%；个人按揭贷款同比下降1%。

也就是说，房企资金进水口已经全面萎缩，但资金出水口“流量依然坚挺”——据中指院统计，仅9月房企到期债券余额就超900亿元。

此外，每个月工程款、营销费用和人员工资等成本都是刚性支出，而银行惜贷、老百姓“惜购”的低沉市场情绪并没有改变

02、怎么救，如何救

碧桂园与远洋集团如今的流动性紧张，有着强烈的行业与市场背景。

早在去年8月，监管层的信贷、债券、股权和内保外贷“四支箭”齐发，对一些资产负债情况优良的企业打开融资通道，龙湖、碧桂园、旭辉等优质民营房企都位列其中。

例如在信贷方面，2022年11月底，碧桂园一天内获得邮储银行、工行、中行共1500亿元授信，但截至目前这些千亿授信都没有变成很实质性的融资。

2023年1月，碧桂园还获批200亿元储架式中期票据发行额度，是民营房企中获批额度最高的，但这笔中期票据没有实际落地发行。

2022年9月，央行和银保监会要求六大行，加大对房地产融资的支持力度，每家银行年内至少提供1000亿元融资支持，形式包括抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券等。

但多家银行优先选择将新增融资额度向按揭贷倾斜，以及给央企、国企城投做开发贷，事实上民营房企很难分到这笔钱。

很多民营房企融资负责人表示，他们没有感受到因为这个政策有新增的贷款，开发贷还是正常在做，有没有这个政策都一样。

按照惯例，房企每年都会根据金融市场的市况铺排融资计划，提前为每笔到期债务筹集新的融资，即“借新还旧”。但自2021年底房企陆续爆雷以来，金融机构持币惜贷，境内外债券市场“闻房色变”，房企的发债融资路径几近中断，叠加商品房销售持续疲软，当下的房企资金压力，应该普遍到了一个临界点。

与此同时，1-7月份全国房地产开发投资额同比下降8.5%，降幅较上月扩大0.6个百分点，至此，开发投资额连续15个月负增长；同期，全国房屋新开工面积同比下滑24.5%，连续23个月下跌。

针对这种状况，8月16日国家金融与发展实验室发布报告指出，2023年下半年，大部分房企的债务压力依然较大，且融资恢复和销售复苏均不及预期，违约风险依然严峻，后续可能仍有房企出现债务违约。

还有业内分析人士认为，预期不稳是根本性主因，亟须修复市场信心，而各界对楼市优化调整政策的渴盼度空前，期待实际政策加速落地。

7月末以来，监管层及一线城市释放积极信号，引起了市场的期待。但截至目前，尚未有力度较大的实际政策推出。

8月18日，人民银行、金融监管总局、证监会联合召开会议强调，金融支持实体经济力度要够，主要金融机构要主动担当作为，并要求“调整优化房地产信贷政策”。

而房地产全行业都在翘首以盼，希望能够出台更多有效的支持政策，特别是在供应端，如优化房企流动性、优化预售资金过度监管，放松“三道红线”等等。

房地产业作为中国经济的支柱产业，产业链上又有很长的上下游联系，如今处在危急时刻，“如何救”确已迫在眉睫。

但从长期看，中国经济已经出现了大周期的拐点，无论是人口的拐点，还是城镇化发展到一定规模以后，房地产的早期任务实际上已经完成，不太可能再回到过去的重要性上，或者说，靠房地产拉动经济的时代，已经远去。

所以，只有立起更多国民经济的新梁新柱新增长点，大家的收入得以提升，住房可以得到满足，房地产的下一轮需求才能够得以释放。因为中国人对美好生活的向往里面，很重要的是对住好房子、大房子的向往。

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